Затратный метод поэлементный движимого имущества

Заказать оценку Оценка движимого имущества Оценка движимого имущества — это определение рыночной стоимости любого объекта движимого имущества и юридических прав на него. При проведении оценки движимого имущества нередко возникают трудности, связанные с многообразием видов и типов имущества, специфичностью таких объектов, а также отдельных его уникальностью отдельных экземпляров и полезных свойств. Методы оценки движимого имущества Установление рыночной или иной стоимости движимого имущества производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы. Доходный подход к оценке движимого имущества применяется, если удается выделить конкретные денежные потоки, создаваемые оцениваемым активом или группой дополнительных активов, например, когда такая группа активов образует единый процесс, в котором производятся реализуемые на рынке продукты. Однако некоторые элементы денежного потока связаны с нематериальными активами, и из него сложно выделить вклад, вносимый движимым имуществом.

Опубликовано: 12 января 2016 - 16:47 Обновлено: 10 ноября 2017 - 11:04 Установление рыночной или иной стоимости движимого имущества производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы. Доходный подход к оценке движимого имущества применяется, если удается выделить конкретные денежные потоки, создаваемые оцениваемым активом или группой дополнительных активов, например, когда такая группа активов образует единый процесс, в котором производятся реализуемые на рынке продукты. Однако некоторые элементы денежного потока связаны с нематериальными активами, и из него сложно выделить вклад, вносимый движимым имуществом. Доходный подход не используется для отдельно оцениваемого движимого имущества. Методы доходного подхода: - метод дисконтированных денежных потоков - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием движимого имущества в коммерческих целях; - метод прямой капитализации - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерной величине дохода в неограниченные периоды времени; - метод капитализации по моделям роста - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерно увеличивающейся величине дохода в неограниченные или ограниченные периоды времени, аналогичен методу прямой капитализации, но в отличие от него значение коэффициента капитализации находится не сравнительным подходом из рыночных данных, а рассчитывается на базе требуемой нормы отдачи на капитал. Затратный подход для оценки машин и оборудования применяется в случае отсутствия активного рынка движимого имущества, а также при оценке отдельных специализированных активов. Стоимость полного воспроизводства определяется как сумма затрат в текущих ценах на создание точной копии объекта оценки с использованием точно таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки. Стоимость замещения определяется как сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с использованием современных материалов и технологий.

Стандарт оценки «Оценка стоимости движимого имущества»

Общие положения 1. В настоящем Стандарте используются следующие понятия: 1 остаточный срок экономической жизни объектов оценки — срок от даты оценки до окончания срока экономической жизни объектов оценки; 2 альтернативное использование — возможные варианты использования недвижимого имущества, которые отличаются от существующего использования и рассматриваются во время анализа наиболее эффективного использования объекта оценки; 3 земельное улучшение — результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости.

К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ; 4 фактический возраст земельных улучшений — период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты оценки; 5 срок экономической жизни земельных улучшений — период, на протяжении которого получаемый или предполагаемый доход от земельных улучшений, превышает операционные расходы, связанные с получением этого дохода.

Операционные расходы делится на: условно-переменные, или эксплуатационные; расходы на замещение, или резервы; 13 рентный доход земельная рента — доход, который получается с земли как средства производства в зависимости от качества и местоположения земельного участка.

Рентный доход рассчитывается как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя; 14 сопоставимые данные — данные, используемые в оценочном анализе для получения расчетных величин стоимости, получаемые на основе анализа данных аналогов, оцениваемому объекту: цены продаж, арендная плата, доходы и расходы, ставки капитализации и дисконтирования, полученные из рыночных данных и другие; 15 элементы сравнения — конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.

Базируется на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Действие настоящего Стандарта распространяется на оценку всех типов материального недвижимого имущества.

Методы, установленные в Стандарте, используются для оценки полных прав собственности на недвижимое имущество, расположенное на территории Республики Казахстан.

Права аренды, землепользования и недропользования относятся к нематериальным активам и оцениваются с использованием методов, установленных в соответствующем стандарте.

Методы оценки недвижимого имущества 5. Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы. Доходный подход применяется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы. Методы доходного подхода: 1 метод дисконтированных денежных потоков - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта оценки в коммерческих целях; 2 метод прямой капитализации дохода - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерной величине дохода в неограниченные периоды времени.

Метод дисконтированных денежных потоков предусматривает следующую последовательность оценочных процедур: 1 обоснование периода прогнозирования; 2 прогнозирование величин денежных потоков по годам периода как разницы между действительным валовым доходом и операционными затратами; 3 обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки дисконта и ее расчет; 4 определение текущей стоимости денежного потока; 5 прогнозирование стоимости реверсии и расчет ее текущей стоимости; 6 определение стоимости объекта оценки как суммы текущей стоимости денежного потока и текущей стоимости реверсии.

Расчет необходимых затрат, связанных с приведением потребительских характеристик объекта оценки в соответствие с характеристиками подобного недвижимого имущества, доход от которого учитывался во время прогнозирования чистого операционного дохода объекта оценки, рассчитывается во время применения: 1 метода прямой капитализации дохода — путем уменьшения полученной стоимости объекта оценки на размер текущей стоимости необходимых затрат; 2 метода дисконтирования денежного потока — путем их добавления к операционным затратам в соответствующих периодах осуществления в границах периода прогнозирования.

Во время определения объема необходимых затрат учитывается техническая возможность и экономическая целесообразность устранения признаков физического износа и или функционального устаревания, если другое не определено законодательством относительно порядка компенсации затрат пользователю объекта оценки.

При этом в отчете приводится расчет необходимых затрат, которые учитываются во время проведения оценки. Операционные затраты прогнозируются в ценах, которые действуют на дату оценки. В случае прогнозирования операционных затрат, учитываются затраты владельца балансодержателя , связанные с получением валового дохода.

Затратный подход применяется для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным, а также при оценке специализированного недвижимого имущества, в том числе недвижимых памятников культурного наследия, сооружений, передающих устройств и т.

Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, если их замещение или воспроизведение физически возможно и или экономически целесообразно. Стоимость полного воспроизводства, как правило, определяется при оценке объекта, замещение которого невозможно, а также в случае соответствия существующего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию.

Стоимость замещения определяется при оценке объекта, который построен строится по типовому проекту, или при условии экономической целесообразности восстановления объекта оценки в его первоначальном виде. Методы затратного подхода: 1 метод поэлементного расчета — определение стоимости полного воспроизводства или стоимости замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок, сметных норм и правил, сметных норм и расценок и других нормативов; 2 метод укрупненных обобщенных показателей стоимости — определение полной стоимости замещения на основе использования сборников укрупненных показателей стоимости строительства, нормативы которых установлены в национальной валюте; 3 метод удельных показателей — способ определения полной восстановительной стоимости или стоимости замещения недвижимого имущества, на основе унифицированных показателей потребительской полезности или единицы мощности; 4 индексный метод — способ корректировки балансовой стоимости объекта на соответствующий тренд - произведение индексов изменения стоимости строительства в течение хронологического возраста недвижимости.

Величина накопленного износа недвижимого имущества равна совокупности физического износа, функционального и внешнего экономического устаревания обесценения. Физический износ бывает устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ равен сумме затрат на устранение создание, замену, текущий ремонт признаков физического износа.

Неустранимый физический износ рассчитывается методом разбивки на конструктивные элементы, если они имеют различный срок жизни как средневзвешенная величина износа всех конструктивных элементов. Износ конструктивного элемента равен отношению эффективного возраста к нормативному сроку экономической жизни, который принимается по установленным нормативам. Эффективный возраст объекта недвижимости определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр.

Нормативный срок экономической жизни конструктивных элементов определяется по официально установленным нормативам. Функциональное устаревание подразделяется на устранимое и неустранимое. Устранимое функциональное устаревание равно сумме затрат на текущий ремонт элементов, которые не соответствуют по качеству текущим стандартам.

Неустранимое функциональное устаревание рассчитывается путем капитализации потери дохода, либо как потеря мощности использования в связи с низким качеством недвижимости. Внешнее экономическое устаревание недвижимости неустранимо. Оно оценивается путем капитализации потери дохода, вызванного неудачным расположением недвижимости и другими экономическими факторами.

Сравнительный подход позволяет выполнить оценку рыночной стоимости на основе анализа цен недавних продаж или цен предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки, скорректированных на выявленные различия. Перед проведением анализа объекты-аналоги проходят тест на сравнимость с объектом оценки. Аналоги должны быть из одного сегмента рынка с объектом оценки и конкурировать с ним.

Для сравнения объекта оценки с аналогами, выбирают соответствующую единицу сравнения. Другие единицы, применяемые для сравнения цен в тех случаях, когда физические характеристики объектов достаточно однородны, включают в себя цену строительного объема, квадратного метра сравниваемой недвижимости или цену единицы производительности, например, урожайности.

Методы сравнительного подхода: 1 метод сравнительного анализа предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических и физических параметрах, влияющими на цену; 2 метод соотнесения цены и дохода, представленный двумя модификациями — методом валового рентного мультипликатора и методом общего коэффициента капитализации, основан на анализе степени зависимости цены аналога от его дохода и ее распространении на оцениваемый объект; 3 метод статистического моделирования, предполагающий создание мультипликативной модели оценки.

Для определения стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа используется следующая последовательность действий: 1 исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту; 2 проверка информации на надежность, точность и соответствия ее рыночным данным; 3 выбор не менее трех типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения; 4 расчет корректирующих коэффициентов путем сравнения сопоставимых объектов объектов-аналогов с оцениваемой недвижимостью объектом оценки по элементам сравнения ценообразующим факторам с использованием единиц сравнения; 5 внесение корректировок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта по каждому элементу сравнения; 6 согласование скорректированных цен сопоставимых объектов для получения единого показателя значения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Корректирующие коэффициенты рассчитываются по каждому фактору отличия данного аналога от оцениваемого объекта. На основе произведенных расчетов создается мультипликативная модель оценки. Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

Этапы оценки недвижимости при помощи ВРМ: 1 оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный; 2 подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода; 3 вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом; 4 по каждому аналогу рассчитывается ВРМ; 5 определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам; 6 рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Метод ВРМ позволяет получить упрощенную, грубую оценку, которая используется только при сравнении не обремененных ипотекой объектов недвижимости, физически схожих и находящихся в одном географическом районе. Метод общего коэффициента капитализации применяется к ЧОД объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением ЧОД сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к ЧОД оцениваемого объекта.

Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации: 1. Оценка земельных участков в зависимости от ее назначения и имеющейся информации определяется методами: 1 сравнительного анализа;.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Расчетные ценовые методы. Затратные методы

14) затратный подход при оценке произведений искусства – подход к определению стоимости Подходы и методы оценки движимого имущества​. 4. метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании. В статье рассмотрен затратный метод оценки, который может в зависимости от вида оцениваемого имущества; выбор метода расчет по цене однородного объекта;; поэлементный (поагрегатный) расчет;.

Общие положения 1. Настоящий стандарт оценки стоимости движимого имущества далее - Cтандарт раскрывает основные понятия и устанавливает обязательные требования к оценке движимого имущества с учетом региональных факторов, специфических условий ценообразования и отражения их в учете и отчетности. Основными принципами оценочной деятельности являются объективность и достоверность. Видом оценки является обязательная и инициативная оценка. Действие стандарта распространяется на оценку всех типов материального движимого имущества. Методы оценки движимого имущества 7. Установление рыночной или иной стоимости движимого имущества производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы. Доходный подход к оценке движимого имущества применяется, если удается выделить конкретные денежные потоки, создаваемые оцениваемым активом или группой дополнительных активов, например, когда такая группа активов образует единый процесс, в котором производятся реализуемые на рынке продукты. Однако некоторые элементы денежного потока связаны с нематериальными активами, и из него сложно выделить вклад, вносимый движимым имуществом. Доходный подход не используется для отдельно оцениваемого движимого имущества. Методы доходного подхода: 1 метод дисконтированных денежных потоков - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием движимого имущества в коммерческих целях; 2 метод прямой капитализации - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерной величине дохода в неограниченные периоды времени; 3 метод капитализации по моделям роста - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерно увеличивающейся величине дохода в неограниченные или ограниченные периоды времени, аналогичен методу прямой капитализации, но в отличие от него значение коэффициента капитализации находится не сравнительным подходом из рыночных данных, а рассчитывается на базе требуемой нормы отдачи на капитал. Затратный подход для оценки машин и оборудования применяется в случае отсутствия активного рынка движимого имущества, а также при оценке отдельных специализированных активов. Стоимость полного воспроизводства определяется как сумма затрат в текущих ценах на создание точной копии объекта оценки с использованием точно таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки. Стоимость замещения определяется как сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с использованием современных материалов и технологий.

Общие положения 1.

В статье рассмотрен затратный метод оценки, который может помочь самостоятельно оценить компании свои активы. Затратный подход рассматривает стоимость объекта оценки с точки зрения владельца или продавца и базируется на прошлых событиях, доходный — с точки зрения потенциального покупателя и основывается на будущих событиях. Наконец, сравнительный рыночный подход рассматривает стоимость объекта исходя из фактических договоренностей как продавца так и покупателя о сиюминутной стоимости объектов, аналогичных оцениваемому.

Стандарт оценки «Оценка стоимости движимого имущества»

Обязательность проведения оценки объектов недвижимости 5 1. Подходы к оценке стоимости имущества 7 2. Затратный подход 17 Список используемой литературы 21 Введение С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка. На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, так как недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость — важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге — для развития экономики. В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости в том числе земельных участков , при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества»

Оценку машин и оборудования, как и другого имущества, проводят в соответствии с общепринятыми понятиями и принципами, содержащимися в международных и отечественных стандартах оценки, рассматривающих интересы субъектов рынка в приобретении, продаже имущества как товара. Вместе с тем в отличие от других видов активов машины и оборудование характеризуются следующими отличительными чертами: являются активной частью основных фондов; могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно привязаны; могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы; отличаются высокой конструктивной сложностью и наличием множества ценобразующих характеристик; оцениваются в основном сравнительным и затратным подходом; возможности доходного подхода для оценки отдельных единиц оборудования ограничены; тесной методологической связью затратного и сравнительного подходов при оценивании; наличием специфических видов оценочных стоимостей и методов их расчета полная восстановительная стоимость, рыночная стоимость при продолжающемся использовании и др. Системная оценка, в отличие от двух других случаев, наиболее близка к оценке производственного бизнеса в целом. При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный рыночный , доходный. Однако основным методологическим приемом оценки машин и оборудования является, безусловно, сравнительный подход. Затратный подход в оценке машин и оборудования Затратный метод в оценке машин и оборудования опирается в теоретическом плане на трудовую теорию стоимости, а из оценочных принципов основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство приобретение аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения.

.

.

.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Прямая трансляция пользователя Gleb Xleb
Похожие публикации